浅析房地产开发过程中的造价确定与控制

本文摘要：摘取 要 在重新加入WTO之后，如何提升我国房地产业的竞争力是我们当前所面对的最重要。阐释了在这种情况下如何合理确认与有效地掌控房地产的工程造价以提升我国房地产业的竞争力的几条途径。 关键词 房地产 研发 耗资 掌控 我国重新加入ＷＴＯ后，房地产业将不会面对新的竞争和挑战。 国外房产商将凭借较强的融资能力、较高的技术装备水平和管理水平以及灵活性的经营机制等优势转入我国市场。

摘取　要　在重新加入WTO之后，如何提升我国房地产业的竞争力是我们当前所面对的最重要。阐释了在这种情况下如何合理确认与有效地掌控房地产的工程造价以提升我国房地产业的竞争力的几条途径。　　关键词　房地产　研发　耗资　掌控　　我国重新加入ＷＴＯ后，房地产业将不会面对新的竞争和挑战。

国外房产商将凭借较强的融资能力、较高的技术装备水平和管理水平以及灵活性的经营机制等优势转入我国市场。而国内大部分房地产开发商手头的流动资金十分受限，即使有相当大的一笔流动资金挥，他们也不愿只能被“套牢”。因此，在新的市场面前，聪明的开发商除了要学会脑筋急转弯，从规模化、集团化、品牌化等方面自己外，尚能应向内部著手，通过强化工程质量管理与监督，严苛控制工程成本，谋求以低于的投放，获得最佳的效益，从而提升在市场中的竞争能力。

而控制工程成本的关键就在于合理确认与有效地掌控工程造价。　　对房地产开发商而言，如何有效地确认与掌控建设工程的耗资问题，是每一个房地产商面对的根本性问题。一般来讲，工程造价的确认与掌控可分成四个阶段，即决策阶段、设计阶段、施工阶段、完工阶段。

要合理确认与有效地掌控工程造价，就必需从这四个阶段应从。１　决策阶段的耗资掌控　　可行性方案的指定和投资估计的定位是建设项目的核心，这一阶段不仅关系到目标构建时间的长短、质量的好坏，也是全过程耗资掌控的源头，对以后各阶段的耗资掌控起指导作用。如何在这一阶段把质量、耗资和工期融合好，就必须展开充份的市场调研、详尽的资料搜集和重复的方案较为，尽量投票决定最佳人组，做出的决策。

毕业论文 http://www.lw54.com １．１　完备投资决策机制　　要正式成立投资策划部门，耗资工程师根据公司现有的资金、土地储备情况及融资能力，融合当前市场行情，展开适当的、专业的论证，确认项目的可行性。１．２　创建项目审查制　　公司内部员工做到的投资分析报告还受聘请求专业咨询公司的有关专家展开审查。遵之又遵，慎之又慎，取长补短，明确提出自己适当的改良措施，可供决策层要求。１．３　随行就市，及时修正　　随着决策的一步步了解，投资估计也要随之调整。

耗资工程师必需密切注意决策报告中的每一条建议及改动情况，及时地调整因此而产生的价格的变化。只有作好了这一点，投资估计才能确实起着有效地掌控工程造价和正面决策的起到。

2　设计阶段的耗资掌控　　杰出的工程设计是有效地掌控工程造价的前提，因此，笔者指出可从以下五个方面来掌控：２．１　实施设计方案招投标制度　　在市场经济的今天，研发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，强化管理工作。通过设计招投标来自由选择杰出的设计单位，从而确保设计的先进性、合理性、准确性，防止因设计质量问题经常出现的工程洽商。

同时通过招投标还有可能自由选择到杰出的设计方案，防止因建筑产品设计领先，影响销售，导致资金长年得到重复使用，经济效益无法确保的事情再次发生。毕业论文 http://www.lw54.com ２．２　实施限额设计　　项目设计的好坏将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，某种程度也影响建设项目今后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，发商要做心中有数。

而作为设计单位，在设计中凡是能展开定量分析的设计内容，皆要通过，要用数据说出，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要转变设计完了后再行闹、功能要求耗资的习惯作法、开发商应付设计方案明确提出限额设计拒绝，并为之建构外部条件。２．３　积极开展价值工程的　　价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以低于的产品寿命周期成本构建产品的适当功能的一种管理。

一般来悦，提升产品价值的途径有5种：一是提升功能，降低成本。这是最理想的途径；二是功能恒定，降低成本；三是成本恒定，提升功能；四是功能有所上升，但带给成本大幅度降低；五是成本有所升涨，但带给功能大幅度提高。

运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实施科学决策，自由选择技术上不切实际、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是：以使用者的功能市场需求为出发点，对所对象展开功能分析，使设计工作做功能与耗资统一，在符合功能拒绝的前提下，降低成本。２．４　强化图纸会审工作　　强化图纸会审，将工程更改的再次发生尽可能掌控在施工之前。

在设计阶段，解决设计方案的严重不足或缺失，所花费的代价大于，可获得的效果最差。我们在工程施工前，的组织总工筹办、工程部、经营部和预决算部，对施卫图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性展开审查，从各个有所不同角度对设计图纸展开全面的审查管理工作，以求出提升设计质量，防止因设计考虑不周或犯规给施工带给洽商，导致经济损失。

毕业论文 http://www.lw54.com ２．５　强化洽商管理　　杜绝不合理的设计洽商。对显然必需再次发生的设计变更，我们采行的方法是审查会签制，的组织公司各部门辩论要求。这样可以大大减少由于设计人责任心较强所再次发生的洽商，给工程减少成本。

杜绝施工单位利用设计洽商减少工程造价。3　施工阶段的工程造价掌控３．１　严苛工程合约的签定与继续执行　　签定工程合约时，最重要的要根据各工程的特点，不应自由选择合理的施作方式和价款调整条件，因为有所不同的施作方式和价款调整条件，必要关系工程造价的掌控效果。

　　合同文本不应尽量搭配由国家授予的通用性合同文本，再行根据中环线工程的特点和招标文件以及发包人承包商双方谈判结果来草拟。合同文本必需精确传达双方谈判确认的意思，做条款不漏项；标的物传达确切、标的额计算出来精确；质量有标准，检验有方法；包装物、托(递)货或接管工程成品、运输方式和承销方式具体；违约责任及违约金(或赔偿金)计算方法精确；文字传达缜密，不用于模棱两可、含糊不清词语。　　工程造价一般是由工程招标合同价及合约外项目价款（即工程增项、施工赔偿、材料调价、费用调整等）所包含。合同价是承发包双方充分运用价值，重复展开价格较为，构建个别劳动消耗和适当平均值劳动消耗的统一，基本上是等价交换的价格。

它低于社会必要劳动花费时，对承包方不利，高于社会适当平均值劳动花费，对发包方不利。但不论承包方取得利益或发包方节约投资，都要通过市场竞争来构建，并合乎价格规律的拒绝。

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